В разгар дачного сезона москвичи задумываются над приобретением очень дальних дач – больших земельных наделов, расположенных на границе Московской и в прилегающих к ней областях. Привлекательность участков в том, что стоят они недорого, места для отдыха – прекрасные (обычно рядом лес и водоем), а огромная площадь позволяет построить настоящую усадьбу. В том, какие риски – помимо долгой дороги на дачу – берут на себя покупатели такой земли, попытался разобраться «БН.ру».
Относительно новый, недорогой и достаточно привлекательный сегмент – земельные наделы от 1 га на границе Московской и в прилегающих к ней областях – привлекает все больше покупателей. По данным компании «Логис – Загородная Недвижимость», спрос в мае этого года еще не достиг своего пика относительно докризисных величин. «И все же рост продаж был существенным – они выросли в 2,5 раза по сравнению с апрелем текущего года и более чем в два раза по сравнению с маем 2009 года», – говорят эксперты компании. Они утверждают, что при наличии автомобиля и отсутствии пробок уже в 40–50 км от Москвы досягаемость таких участков не намного хуже, чем у земель ближнего Подмосковья, а рекреационные возможности – значительно лучше.
Инвесторы обратили внимание на эти земли, потому что количество привлекательных для девелопмента участков в ближнем Подмосковье постепенно снижается, а их стоимость увеличивается. «Все меньше и меньше остается качественных земельных массивов, на которых можно было бы создать хорошего уровня дачный или коттеджный поселок. Рынок постепенно сужается, – сокрушается коммерческий директор группы компаний «Родные Земли» Владимир Ефимов. – Поэтому все больший потенциальный интерес для инвесторов представляют земельные участки в дальнем Подмосковье и близлежащих областях, где еще много неосвоенных земельных массивов с высокой розничной коммерческой привлекательностью».
По словам гендиректора компании «Красивая земля» Ильи Сапунова, предложения крупных участков сейчас можно найти практически во всех районах дальнего Подмосковья и прилегающих областей – Калужской, Тульской, Тверской, Ивановской, Владимирской, Ярославской и т.д. Правда, пока владельцы этих угодий, не особо озадачиваясь проектом, обещают покупателю дорогу, электричество и газ. Заметим, что и эти обещания обычно выполняются далеко не сразу. Цивилизованных девелоперов в этом сегменте немного, но в ближайшие пару лет эта ситуация изменится, и за 100–150 км от Москвы можно будет купить вполне современный дом с огромным участком рядом с лесом и озером. Но уже значительно дороже.
Почем колхозные угодья?
Большинство предлагаемых к продаже участков – территории бывших колхозов. Как правило, целевое использование земель – сельскохозяйственное. По словам экспертов компании «Логис – Загородная Недвижимость», в свое время инвесторы получили их путем оформления паев бывших колхозников и выделением конкретных участков. Это огромные земельные массивы, занимающие бывшие, уже много лет необрабатываемые поля. Минимальный размер предлагаемых покупателям наделов – 1 га.
Стоимость их наиболее привлекательна по сравнению с землями, целевое назначение которых уже изменено под ИЖС или дачное строительство. Начинается она для розничных покупателей от 1,5–2 тыс. рублей за сотку (при расстоянии более 200 км от МКАД) при покупке участка площадью от 1 га. После изменения целевого назначение на «дачное строительство», которым обычно занимается девелопер проекта, цена того же участка может увеличиться до 6–10 тыс. рублей за сотку. Сапунов утверждает, что средняя стоимость больших участков (площадью от 20 га) в 100–120 км от Москвы – 1,8–2,9 тыс. рублей за сотку. Соответственно, в розницу по 1 га эти земли продаются дороже.
По мнению Ефимова, стоимость сильно варьируется, на нее влияют такие факторы, как транспортная доступность, лес по границе массива, удаленность от воды и железнодорожной станции. «Например, в земельном массиве площадью 20 га с целевым использованием «для сельхозпроизводства» в Боровском районе Калужской области, который расположен на популярном южном направлении по Киевскому шоссе и менее чем в 100 км от МКАД, стоимость сотки может достигать 15 тыс. рублей», – рассказал эксперт.
Почем перевод земель?
Дачники, соблазнившись невысокой ценой участка и не поинтересовавшись статусом земли, вполне могут попасть впросак. Ведь капитальное строительство на землях сельхозугодий законом запрещено. Более того, нельзя и не обрабатывать их. В дальнейшем участок могут просто отобрать местные власти, сославшись на его неосвоение или незаконное строительство. Иногда продавец земель честно не обещает менять целевое назначение сельхозземель, предлагая покупателю решать проблему самостоятельно. Или обещает сделать это «со временем, после доплаты», которая обычно оговаривается дополнительно и может в два раза превысить стоимость участка. И это наиболее проблематичный для покупателя вариант.
По данным экспертов «Логис – Загородная Недвижимость», законное изменение разрешенного использования земельного участка, например, под дачное строительство связано как с серьезными временными затратами (публичные слушания, согласование с советом народных депутатов, выход постановления), так и с немалыми финансовыми вложениями – в среднем 3 тыс. рублей за сотку. «В случае изменения категории земельного участка, например, из сельскохозяйственного назначения в ИЖС расходы могут составить от 15 тыс. рублей и выше, в зависимости от местонахождения участка, поскольку такой перевод требует уже не областного, а федерального согласования», – отмечают в компании «Логис – Загородная Недвижимость».
Сапунов предупреждает и о риске невозможности перевода участка в нужную категорию: «Иногда эта процедура находится за пределами возможностей девелопера. Например, бывают ситуации, когда местный чиновник, который участвует в процедуре перевода и обладает большими полномочиями, покидает свой пост, либо просто меняется круг его полномочий. Проходит время, пока появится новый специалист, войдет в курс дела. В результате процесс может остановиться». Смена категории разрешенного использования может занять 1–2 года.
Ефимов отметил, что в регионах процедура перевода земель обычно гораздо проще, чем в Подмосковье: «Это выражается и в формальных правилах – нужно проходить меньше инстанций, чем в Московской области, получать меньше подписей. И в том, как это работает на практике, региональные чиновники гораздо более лояльны к инвесторам».
Эксперты рынка недвижимости уверены, что основное внимание при приобретении таких участков следует обращать на юридическую чистоту сделки между колхозниками и первыми покупателями-инвесторами. Нужно удостовериться, что участок покупался в соответствии с законодательством РФ. Для этого рекомендуется провести юридическую экспертизу – либо с помощью специалистов, либо самостоятельно, потребовав от владельца предъявления подлинников всех документов на участок и подтвердив указанную в них информацию в местной администрации.
Обещанного три года ждут
Большинство девелоперов подобных проектов не обещают своим покупателем звезд с неба – инфраструктуры уровня Рублевки, супермаркетов и вертолетного сообщения с Москвой. Они лишь обязуются построить дороги, провести электричество и, возможно, газ. Скорее всего, девелоперы, конечно, выполнят свои обещания. Другой вопрос – когда? Наивный покупатель даже не догадывается о том, что, возможно, в первые два года ему придется бросать свой автомобиль на дороге и пару километров идти пешком до собственных немаленьких владений по чистому полю. Ведь на прокладку дорог у инвестора пока нет денег. Понятно, что начать строительство при таком раскладе невозможно, и дачу придется отложить «до лучших времен».
Второй важный момент – подведение к участкам электричества. По словам Ефимова, местные энергосетевые компании из-за нехватки мощностей могут устанавливать на это ограничения. Но даже если с мощностями все в порядке, то требуются достаточно серьезные инвестиции на собственно подведение электричества. На это у инвестора тоже может не хватить средств.
Вопрос с наличием воды обычно дачник решает самостоятельно – с помощью примитивного колодца или скважины (впрочем, чтобы закачать воду из скважины, нужен как минимум генератор – ведь электричества пока нет). Подведение газа – еще более долгая история, и верить девелоперу имеет смысл лишь в том случае, если его слова подтвердит местная администрация.
Даже строительство обойдется дачнику значительно дороже, чем он предполагает. Дешевые стройматериалы можно купить в Москве, но доставка влетит в копеечку. Приобрести все сразу невозможно, поэтому транспортировка – постоянный и весьма ощутимый расход. Выбор стройматериалов в местных магазинах невелик, а цена высока. Более того, и здесь доставка стоит дорого, особенно для покупателя с московскими номерами на автомобиле. Могут возникнуть проблемы и с привлечением рабочей силы: хорошего специалиста нужно где-то поселить либо возить из столицы, а местные рабочие обойдутся не дешевле, да и квалификация их в большинстве случаев оставляет желать лучшего.
Есть еще один момент, который не афишируют продавцы дальних наделов, – наличие соседей, относящихся к совершенно другому социальному слою. Это местные жители, в свое время продавшие – кто за копейки, кто за бутылку – свой земельный пай предприимчивым лендлордам. Пока на участках не развернулась стройка, они нейтральны к приезжим москвичам. Но как только кто-то из аборигенов случайно узнает, за какие деньги был куплен участок, до них сразу доходит, как сильно они продешевили. И начинают испытывать к новым жильцам истинно классовую ненависть. Выражается она просто – в поджогах построенных дач. Обычно средств девелоперов не хватает на ограждение и охрану всей территории, а строительство заборов не решает проблемы умышленного вредительства.
Наблюдатели
Все вышеперечисленные минусы приобретения большого участка должны бы остановить покупателей. Однако преимущества у дальних земельных владений есть, и немалые. Живая, еще не испорченная цивилизацией природа, свежий воздух, охота прямо за собственным забором, рыбалка в любое время года. Важна и возможность построить действительно большой дом и создать прекрасный ландшафтный дизайн не на 4 сотках, а на гектаре земли. Поэтому находятся покупатели, которые готовы рискнуть, тем более сейчас удачное время для таких покупок. «Этой весной появились клиенты-наблюдатели, которые отслеживают динамику, отмечая изменения в готовности поселков в сезон активного строительства, – рассказывают в компании «Логис – Загородная Недвижимость». – Лишь после того как они убедятся, что динамика есть, покупают». В докризисный период такая наблюдательность могла обойтись очень дорого – цены росли слишком быстро. А сейчас у покупателей есть время, чтобы проверить слова девелопера, посмотреть на темпы строительства и подведения коммуникаций и пообщаться с будущими соседями.
Источник: БН.ру от 21.06.2010
