С наступлением тепла продажи в коттеджных поселках обычно оживляются. Состоятельные покупатели снуют по дорогам, подыскивая подходящий по цене и качеству товар. Особенно бойко еще в прошлом году шла торговля в западной половине ближнего Подмосковья, где в 50-километровой зоне строится 90% всех коттеджных поселков. Но в этом сезоне почти все стройки остановлены. Скелеты неродившихся особняков — словно памятники недавнему потребительскому буму. «Известия» попробовали оценить масштаб бедствия.
«Почему забросили? Ну, немножко откладывается»
Новая Рига — самое «поселковое» направление: почти каждый четвертый коттеджный городок Подмосковья строится здесь. Едва выезжаешь за МКАД — и начинается. Длиннющий забор вдоль трассы украшен надписью «7 миля». За забором нагромождение бетонных блоков — и тишина. На 14-м километре сворачиваем направо по указателю на сразу четыре или пять коттеджных поселков. Недолго едем вдоль грязноватого леса. А за ним живого места нет: заборы и стройплощадки. Здесь не пять, а все 25 поселков — целый город, только «кварталы» огорожены на три метра в высоту.
Гостям везде рады: если в будке на входе нет менеджера по продажам, охранник проведет и все покажет. Скучно им: ни покупателей, ни строителей. «Маленькая Италия», «Монтевилль», «Аносино» и еще с десяток объектов замерли в состоянии недостроя разной степени. Зияют пустые окна и двери. «Ведь тепло уже, а где строители? Забросили?» — интересуемся у охранника. «Почему забросили? — пугается тот. — Ну, немножко откладывается».
«Чистые пруды-2», «Крона», «Белая гора», «Гринхилл» — в целом готовы, но совершенно безжизненны. У входа на территорию обязательная будка отдела продаж. Многие пусты и заперты. Чуть ли не треть коттеджей завешены кумачами «продается» с мобильными номерами.
Самый элитный участок Новой Риги — ответвление в лес, туда, где «Гринфилд», «Шервуд», «Монтевилль», «Риверсайд» — также совершенно безлюден. И это в пятницу, в райскую погоду. Ни жильцов, ни покупателей, ни строителей. «NovaRiga» того же девелопера — огороженное забором поле.
Лишь «Миллениум парк», запрятанный в лесу, и «Павлово-2» прямо у дороги — словно оазисы в пустыне. Жизнь бьет ключом: самосвалы шныряют, рабочие гроздьями висят на крышах, краны ворочают стрелами. «У нас все строго по плану, никаких проблем», — хвастается охранник «Павлова-2», поднимая шлагбаум для очередного грузовика.
Самый заметный поселок — «Княжье озеро» на пригорке. Здесь можно жить, не уезжая: работают всяческие сервисы, супермаркет, автомойка, оформленная в стиле мультика про семейку Флинстоунов. Готовые и даже заселенные коттеджи соседствуют с остовами недостроя. Как в бедняцких садовых товариществах, где каждый строит в меру своих возможностей — один за сезон, другой всю жизнь. И снова полотнища на домах с объявлениями о продаже.
Добавляет пессимизма строительный рынок в Павловской слободе — а рынок всегда показатель. Многие магазинчики закрыты, в открытых скучают продавцы. Зато на 60-м километре Новорижского шоссе и дальше стройрынки куда оживленнее. Правда, здесь рекламные щиты предлагают участки по цене, втрое меньшей, чем в 50-километровой зоне. Кстати, о щитах. Они стоят через каждые 200 метров. Но в сторону Москвы сплошь пустые, затянутые белым. В 50-километровой зоне изредка попадается реклама — исключительно казенная. В армию приглашают по контракту, в МЧС. Призывают беречь природу. Да поздно. Богатых лесов и задушевных пейзажей в этих некогда райских местах почти не осталось. Повывели под коттеджные поселки. Многие из них на долгие годы останутся в руинах.
Откуда берется недострой
— Сегодня объекты на начальной стадии строительства никого не интересуют даже за бесценок, — утверждает коммерческий директор девелоперской компании Villagio Estate Павел Трейвас. — Можно со 100-процентной вероятностью утверждать, что из-за кризиса в Подмосковье появятся брошенные поселки. Из порядка 300 ныне имеющихся такая судьба ждет 200-250. Рынок очистится от некачественного предложения, рожденного на подъеме. Ведь в 2007 и в 2008 годах раскупалось практически всё. Это привело на рынок множество случайных игроков.
Разорение девелоперов — не единственный источник недостроя. Этот рынок изначально на него запрограммирован. Обычно в одном поселке покупателю предлагается выбор: готовый коттедж, участок с строительным подрядом или участок без подряда, где хозяин возведет все, что захочет. Поэтому и в благополучные времена коттеджные поселки росли неравномерно. Например, «Эдем» на Куркинском шоссе давно сдан и частично заселен, в том числе и офисами, но все еще «украшен» недостроем.
— С наступлением кризиса резко возросло количество поселков с участками без подряда, — уточняет руководитель департамента исследований и консалтинга аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Татьяна Калюжнова. — Многие застройщики, стремясь, с одной стороны, к экономии, а с другой — к удешевлению предложения, отказываются от возведения домов. Хотя концепцией поселка были предусмотрены коттеджи или участки с подрядом.
Но даже устойчивые девелоперы бросают недостроенные поселки.
— Те игроки рынка, которые на момент начала кризиса сами финансировали свои девелоперские проекты и не привлекали заемных средств, оказались в более выгодном финансовом положении. Но и они не торопятся достраивать поселки, которые находятся на начальной стадии, — говорит исполнительный директор риелторско-девелоперской компании Blackwood Мария Литинецкая. — Такие проекты чаще всего замораживаются. Застройщики не рискуют инвестировать в них до тех пор, пока ситуация на рынке недвижимости и в экономике не стабилизируется.
Когда это произойдет, никто не берется прогнозировать. Ясно одно: цены на коттеджи и участки сейчас находятся на спаде. По словам Татьяны Калюжновой, в ряде случаев девелоперы уступают до 50% в элитном и бизнес-сегментах, пользуясь огромной разницей между заявленной прежде ценой и своими реальными затратами.
Инструкция для покупателя
Чтобы минимизировать риск недостроя и даже выиграть на пониженных ценах в строящихся поселках, Павел Трейвас из Villagio Estate советует учитывать следующие факторы:
1. Проверьте надежность девелопера. На этом рынке мало профессиональных застройщиков, еще меньше тех, кто специализируется именно на загородном строительстве. Для большинства — это не основной вид деятельности и в сложной экономической ситуации такие девелоперы спасают главный бизнес, им не до побочных проектов типа коттеджных поселков. Надежнее покупать у компании, которая работает с несколькими поселками, в условиях кризиса ей легче маневрировать.
2. Оцените ход работ. Посетите два-три раза интересующие вас адреса, это позволит своими глазами посмотреть, идет ли строительство и какими темпами. Кризисные явления продолжаются уже довольно долго, и устойчивые девелоперы сумели приспособиться к ситуации, нашли способы продолжить работы.
3. Старайтесь не покупать коттедж в поселке, освоение которого находится на первой стадии, — строится дорога, прокладываются коммуникации. Рискованно покупать дом, если он чуть ли не единственный построенный в поселке. Велика вероятность того, что проект не будет завершен. С другой стороны, если у девелопера хорошая репутация и серьезные намерения, есть шанс немало заработать на такой сделке в будущем. Только бонусов придется подождать на 2-3 года дольше, чем планировалось.
Источник: «Финансовые Известия» от 28.04.2009
