Дома – «горячие пирожки»
Стандартный период экспозиции объекта загородной недвижимости занимает от 6 месяцев до одного года. Аналитики Penny Lane Realty попытались разобраться с тем, какой фактор в большей степени влияет на сокращение сроков продаж. Почему одни дома «висят» в базе годами, а другие буквально за считанные дни находят себе новых владельцев?
- 1 место: дом в коттеджном поселке «Ильинка»
Срок реализации объекта: менее месяца
Фактор успеха: инвестиционная привлекательность объекта
Рублевское шоссе, 11 км от МКАД
Площадь дома 457 кв. м, размер участка 6,5 сотки
Дополнительно: объект будет сдан в IV квартале 2011 года.
Цена: $870 тыс.
Экспертное мнение:
Дмитрий Цветков, директор Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty :
«Такая молниеносная покупка дома в еще недостроенном поселке напрямую связана с популярностью самого проекта «Ильинка» и соотношением цены/качества. Рост цены в поселке за год составил 20-25%. Приобретение такого объекта является хорошей покупкой — как в инвестиционных, так и в личных целях. При нынешней экономической ситуации в проект коттеджного поселка лучше входить, когда он уже построен, но еще не имеет окончательного внешнего вида. В этом случае покупатель объективно оценивает, что вложений у девелопера осталось немного, и он в состоянии будет завершить проект в указанные сроки. При этом продаваться коттедж будет по цене незавершенного объекта. Именно таким примером является поселок «Ильинка».
- 2 место: дом в коттеджном поселке «Новоглаголево»
Срок реализации: 1 месяц
Фактор успеха: уникальная цена на объект
Киевское шоссе, 35 км от МКАД
Площадь дома 380 кв. м, размер участка 48 соток
Дополнительно: участок полностью лесной
Цена: $1,6 млн.
Экспертное мнение:
Дмитрий Цветков:
«Даже если рассчитывать стоимость данного объекта, исходя из стоимости земли в этом районе, становится очевидно, что цена на дом была существенно ниже рынка. Сотка на лесном участке в 35 км от МКАД по Киевскому шоссе стоит порядка $35 тыс. То есть сумма, за которую был продан дом, равна стоимости только земли, на которой он построен.
Это тот случай, когда снижение цены помогло продавцу максимально быстро реализовать свой дом, а покупателю — приобрести недооцененный объект. Что бы ни говорилось о всевозможных «умных» маркетинговых технологиях, напрямую влияющих на быструю продажу недвижимости, все они являются второстепенными. Главный фактор, от которого зависит скорость реализаций объекта, это все-таки его цена. И особенность сегодняшнего посткризисного рынка заключается в том, что имея богатую базу предложения, можно найти уникальный вариант, инвестиционная привлекательность которого доходит до 30-50%».
- 3 место: дом в коттеджном поселке «Ладога»
Срок реализации:1 месяц, 2 недели
Фактор успеха: нестандартное информационное позиционирование объекта
Киевское шоссе, 30 км от МКАД
Площадь дома 372 кв. м, размер участка 30 соток
Дополнительно: дом под ключ, полностью меблирован
Цена: $1 560 тыс.
Экспертное мнение:
Дмитрий Цветков:
«Данный объект «висел» в базах других агентств недвижимости продолжительное время. Результатом столь быстрой продажи (1 месяц) Penny Lane Realty стала широкая рекламная кампания и иное позиционирование дома. Применяемый в Penny Lane Realty подход к продвижению объекта предполагает не столько стандартное информирование о технических характеристиках дома (его площади, количестве соток и т.п.), сколько создание некой истории (авторского описания, экспертных выводах о преимуществах объекта, качественной фотоиллюстрации). Красочные фотографии и развернутая история о доме была представлена на Интернет-портале www . poselok . ru — единственном источнике, аккумулирующем подавляющее большинство предложений на загородном рынке недвижимости. Свое влияние на скорость реализации объекта оказал также интеллектуальный потенциал компании: непосредственно работа брокера».
- 4 место: дом в коттеджном поселке «Ватутинки»
Срок реализации:1 месяц, 3 недели
Фактор успеха: приведение цены в соответствие с рынком
Калужское шоссе, 15 км от МКАД
Площадь дома 350 кв. м, размер участка 12 соток
Дополнительно: дом под ключ
Цена: $982 тыс.
Экспертное мнение:
Дмитрий Цветков:
«Изначально цена домовладения была завышена собственником на 20% по сравнению с аналогичными предложениями на рынке. Сделав маркетинговый анализ стоимости схожих объектов, брокер предоставил его для ознакомления продавцу и посоветовал уменьшить цену. Хозяин последовал рекомендациям брокера, в результате чего, дом был реализован за сравнительно небольшой отрезок времени (1 месяц, 3 недели).
На рынке всегда будут объекты как с завышенной, так и с заниженной ценой — такова психология людей. Например, если рассмотреть 10 выставленных домов по $1 млн., то становится очевидным, что ситуация с ценообразованием довольно условна. Какой-то дом стоит $500 тыс., но его хозяин очень хочет миллион, какой-то стоит $1,5 млн., но владельцу нужно срочно его продать или он просто не в рынке. Нельзя утверждать, что в определенный момент ценообразование выровняется, и каждый дом будет продаваться за такую цену, которую он реально стоит. Просто те дома, которые на самом деле стоят $500 тыс., безрезультативно простоят длительное время, пока его хозяин не понизит стоимость объекта. Роль компетентного брокера в такой ситуации – убедить продавца доверится его профессионализму и снизить цену дома до рыночной».
- 5 место: дом в поселке «Жаворонки»
Срок реализации: 2 месяца
Фактор успеха: предпродажная подготовка дома
Минское шоссе, 24 км от МКАД
Площадь дома 380 кв. м, размер участка 12 соток
Дополнительно: участок лесной
Цена: $1,4 млн.
Экспертное мнение:
Дмитрий Цветков:
«Для более быстрой и успешной реализации объекта компания предложила собственнику дома сделать в нем небольшой косметический ремонт. Владелец согласился с нашим предложением и в коттедже были проведены ремонтные работы.
Компания Penny Lane Realty недавно стала предлагать такой сервис своим клиентам, и мы уже чувствуем отдачу. Мы задались вопросом, почему проводить предпродажную подготовку автомобиля считается естественным, а объекта недвижимости — куда более дорогостоящего имущества – нет. Относительно небольшие для собственника вложения в ремонт дома, ориентировочно в размере 5-10 тыс. долларов, позволяют намного быстрее продать объект и по более выгодной цене. Скошенная трава, не скрипящая лестница и свежевыкрашенная кухня поистине могут творить чудеса».