Ипотека в деталях: досрочное погашение кредита

Первое и непреложное правило грамотного заемщика – внимательно читать весь кредитный договор. Поскольку этот документ может содержать небезынтересные для клиента положения вроде «банк оставляет за собой право пересмотреть ставку через пять лет после выдачи кредита» и пр. Условия досрочного погашения обязательно заинтересуют тех, кто надеется на разовые крупные денежные поступления в не слишком отдаленном будущем. Или тех, кто намерен увеличивать свои доходы.

Плата вне плана

Штраф за досрочное погашение кредита – нормальная практика. В свое время, возвращая ранее указанного в договоре срока долги Парижскому клубу кредиторов, Россия уплатила $1 млрд в качестве штрафа. На процентах при этом Минфин сэкономил $7,7 млрд.

Опыт этой расплаты свидетельствует: досрочное погашение всего кредита – даже с уплатой штрафов – должнику выгоднее, чем соблюдение графика платежей. Если полностью погасить кредит раньше срока не планируете, необходимо подсчитать, что для вас сулит большую выгоду – уплатить штраф или отложить внеплановые платежи. Заранее выдать однозначный рецепт невозможно.

Понятно, что банк заинтересован, чтобы заемщик платил стабильно и долго. Для заемщика же главное – баланс целей и средств. С собственным восприятием кредита как тяжкого бремени, от которого необходимо избавиться любой ценой, надо бороться. Одно дело – у вас выросли доходы и появилась возможность гасить кредит быстрее без ущерба для качества жизни семьи. И совсем другое – когда приходится отказывать себе во всем, чтобы отнести в банк дополнительные $2–3 тыс. в год.

Многие российские заемщики возвращают кредиты раньше оговоренного срока. По данным Банка России, во II квартале 2007 года было выдано ипотечных кредитов на 120,8 млрд руб. И 21–22 млрд граждане вернули – из средств, не занятых в банках.

C октября 2005 года, по данным ЦБ, средневзвешенный срок ипотечного кредитования в России увеличился почти на 2,5 года. По рублевым займам срок вырос с 13,8 лет до 16,3 лет, по валютным займам – с 12,2 до 15,5 лет.

Возможно, это заемщики перестали в кошмарных снах подсчитывать, сколько они переплачивают банку за пользование кредитом. С точки зрения сохранения радостного мировосприятия (на фоне сохранения чувства ответственности за семью) крайне полезно напоминать себе: я уже сегодня счастливо живу в своей собственной квартире.

Но более логичным представляется объяснение, что с увеличением стоимости жилья и, соответственно, среднего размера кредита, даже тем, кто неплохо зарабатывает, стало невозможно вернуть его за три-четыре года.

По данным Городского ипотечного банка, средний размер кредита составляет сегодня 1,8 млн руб., а полтора года назад средний кредит «тянул» на 1 млн руб. Доходы граждан выросли не так заметно.

Чем дольше долг

По практике работы директора Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ирины Забродиной, полностью погашают ипотечный кредит люди, получившие наследство или продавшие какое-либо недвижимое имущество. А также люди бизнеса, сфера деятельности которых предполагает нерегулярные крупные поступления. Для этой категории заемщиков нередко условия досрочного погашения бывают важнее, чем экономия в 1–1,5% годовых на ставках.

В отличие от европейцев или американцев, россиянам свойственно перестраховываться – брать кредит на более длительный срок, чем на самом деле это необходимо. Они не уверены в стабильности своего финансового положения, а лишь очень надеются впоследствии, увеличив свой доход, сократить сроки кредитования. Что и происходит в российской ипотечной действительности.

По данным аналитиков из Минэкономразвития (МЭРТ), в России частичному досрочному погашению ипотечных кредитов способствуют несколько факторов. Первый – это желание избежать «жизни в долг». Данный фактор, утверждают в МЭРТ, особенно характерен для России и европейских стран – в отличие, например, от США, где модель «жизни в долг» активно пропагандируется.

Второй фактор – срок кредита. Чем он длиннее, тем больше вероятность того, что кредит будет погашен досрочно, поскольку в данном случае выгода от экономии на процентах более очевидна для заемщика. Также практика показывает, что заемщики начинают активно гасить задолженность ускоренными темпами к концу срока выплаты кредита.

Кордоны для спешки

Банки ограничивают заемщика в досрочном погашении, этот комплекс мер на профессиональном языке называется «дестимулированием». В качестве таковых используется мораторий на досрочное погашение ипотечных кредитов, установление штрафов за досрочное погашение, а также ограничение минимальных сумм досрочного погашения.

Мораторий в России в среднем составляет от трех месяцев до одного года, тогда как за рубежом – от года до пяти лет.

Петербургские банки чаще всего устанавливают мораторий на полгода. А вот в Альфа-Банке, что нетипично, мораторий на досрочное погашение зависит от суммы кредита: чем больше эта сумма, тем длиннее срок моратория. Для кредитов до $200 тыс. мораторий действует три месяца.

Более широко банки используют штраф за досрочное погашение в течение определенного срока. Это может быть шесть месяцев, год, реже – до пяти лет. Штраф устанавливается в процентах от суммы досрочного погашения. Деньги, взимаемые банками за досрочное погашение ипотечного кредита, не обязательно называются штрафом, иногда используются менее негативные термины – «комиссия» или «сбор». Но суть от этого не меняется: заемщик, не дотерпев до окончания срока должен оплатить от 2% до 5% суммы досрочного погашения дополнительно.

По федеральной программе ипотечного кредитования (по стандартам АИЖК) устанавливается мораторий в шесть месяцев, а затем можно погашать без штрафных санкций. Банк ВТБ 24 уже через три месяца готов принимать ускоренные платежи.

GE Money Bank до истечения 12 месяцев взимает комиссию от 1 до 4% от суммы досрочного погашения.
Высокий штраф и на долгий срок установил Городской ипотечный банк по кредитам, выданным под минимальные и для банка, и для рынка в целом ставки: 9% в долларах и 10,49% годовых в рублях. Эти ставки действуют для самых «хороших» кредитов – где соотношение «кредит/залог» составляет 30%.

По одной из программ банка КИТ Финанс, для которой установлены ставки 9,75% годовых в долларах и 10,75% в рублях, действует то же требование: за досрочное погашение в течение пяти лет с момента выдачи кредита клиент платит 5% от дополнительно вносимых в банк денег. Тогда как по стандартной программе комиссия за досрочное (полное или частичное) погашение кредита взимается лишь в течение первых шести месяцев в размере 2% от суммы досрочного погашения.

Также банки ограничивают минимальную сумму, которую можно уплатить сверх нормы. В Украине, например, законодательно запрещены комиссии и штрафы за досрочное погашение кредитов. И там банки нашли выход: они назначают комиссии как раз «за пересчет графика платежей», считая, что эта работа должна быть оплачена.

В российских банках минимальные суммы досрочного погашения составляют не менее $500 или эквивалент в рублях, но наибольшее количество кредиторов готовы принимать по $1 тыс., или 30 тыс. руб.

Абсолют Банк согласен принимать любые суммы через год после выдачи кредита.

К наиболее либеральным в этом отношении можно отнести Сбербанк России, позволяющий своим клиентам гасить кредиты в любом объеме по произвольному графику.

Нехарактерный пример: Райффайзенбанк ограничивает и максимальную сумму частичного досрочного погашения $3 тыс., или 90 тыс. руб.

Процедурный кабинет

Для того чтобы дополнительный платеж был зачтен кредитором как досрочное погашение, необходимо заранее уведомить банк о своих намерениях. Вначале – позвонить, затем приехать и написать заявление. Причем сделать это необходимо за неделю или даже за месяц (в зависимости от правил, установленных конкретным банком) до платежа.

В заявлении, в частности, должно быть указано, какие изменения в графике платежей вы предпочитаете. Поскольку банк может уменьшить размер ежемесячного платежа или сократить срок погашения кредита – без изменения аннуитета (размера ежемесячного платежа).

Как отмечает Ирина Забродина, в кредитном договоре эти возможности не прописываются. Документ содержит лишь указание срока, в течение которого досрочное погашение исключено вовсе или невозможно без штрафных санкций. Поэтому вопрос о механизме изменений можно задать при подписании договора, а можно – при составлении заявления о досрочном погашении.

На этом этапе специалисты банка рассчитают размеры штрафных санкций – если досрочное погашение производится в период, когда такие санкции предусмотрены кредитным договором.

Ирина Забродина советует проходить через процедуру досрочного погашения в случае, если клиент способен передать банку за раз не менее трех-пяти аннуитетных платежей. Поскольку при аннуитете в $1 тыс. внесение такой же суммы дополнительно позволяет уменьшить платеж несущественно – на $10–15 в месяц.

По данным Центра жилищного кредитования «Адвекс. Недвижимость», заемщики чаще пользуются возможностью сократить срок кредита, а не аннуитет.

Глава представительства Городского ипотечного банка в Петербурге Андрей Пименов, делясь собственным опытом заемщика, рассказал, что, увидев, как незначительно сокращается аннуитет, он предпочел потратить деньги на другие цели. Что советует делать и другим: не стоит отказывать себе в радостях отдыха на море или в покупке нового автомобиля.

Досрочно гасить кредит с уплатой штрафов логично, если кредит возвращается полностью или хотя бы наполовину. Потому что при этом на процентах экономится больше – как в случае расчетов Минфина РФ с Парижским клубом кредиторов.

Банк ждать не станет

Кредитор может сам предложить погасить кредит досрочно. Это желание проявляется в случае, если заемщик недобросовестно исполняет свои обязательства по кредитному договору или оказывается неплатежеспособным и полностью прекращает выплаты по кредиту. Такие случаи, уже вне зависимости от устремлений самого клиента, попадают в разряд досрочных погашений. Правда, заемщикам ничего приятного действия банков в этом случае не сулят. Также одной из причин досрочного погашения может быть страховой случай. По условиям ипотечной сделки страхуется не только имущество, но жизнь и здоровье заемщика. Если происходит нечто, подпадающее под определение страхового случая, страховая компания гасит кредит полностью или частично.

Аннуитетные платежи – это равновеликие перечисления по кредитным обязательствам через равные промежутки времени (чаще всего – ежемесячные).

Источник «Бюллетень Недвижимости»  — www.bn.ru от 01.10.07.