Постперестроечный рынок загородной недвижимости Подмосковья начал развиваться с формата арендных поселков. Но затем девелоперы переключились на более доходные проекты, в результате рынок загородных домов, предназначенных под сдачу, до сих пор остается крайне неразвитым. Впрочем, полагают участники рынка, в обозримом будущем таким он и останется.
«Сегмент арендных поселков абсолютно не развит в Подмосковье и вряд ли будет развиваться в ближайшем будущем», – сразу ставит диагноз рынку директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков.
На это есть объективные причины. «Самая важная причина – это длинные сроки окупаемости таких проектов, а также создание инфраструктуры, которая привлекла бы арендаторов, – поясняет партнер, директор департамента жилой недвижимости компании ChestertonЕкатерина Тейн. – Даже при хорошей заполняемости доходность проекта не будет превышать 5–10% годовых, тогда как при создании грамотного проекта на продажу вернуть инвестиции и получить прибыль можно гораздо быстрее».
Именно в связи с этим девелоперы, работавшие на рынке загородной недвижимости, переключились на строительство поселков, дома в которых предназначены для продажи. При этом даже те застройщики, которые возводят арендные поселки, готовы рассматривать возможность продажи домов. «В настоящее время на рынке Подмосковья предлагаются девять поселков в аренду. Из них два поселка полностью предназначены для аренды (купить нельзя), а остальные семь – поселки, где часть коттеджей сдается, а часть – продается (сдаваемые объекты можно при желании приобрести)», – рассказывает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Еще три арендных поселка находятся в пределах города. На этом список заканчивается. Почему их так мало?

Первым арендным поселком в Москве стал проект «Сетунь» от СП «Перестройка». Этот поселок был построен в 1991 году на западе Москвы, дома в нем предназначались для сдачи в аренду иностранным топ-менеджерам. Поселок насчитывал 24 таунхауса. «Дома в поселке были востребованы у крупных западных компаний, снимавших их для своих топ-менеджеров, большинство из которых привыкли жить с семьями в домах, а не в квартирах. К тому же жены экспатов предпочитали однородную социальную среду проживания, что в 90-е годы не могло быть достигнуто нигде, кроме как в закрытых поселках», – говорит Тейн. Поэтому проект оказался сверхуспешным и принес девелоперу не только славу, но и неплохие деньги.
Уже в 2000-х годах этот поселок перешел под контроль «СТ-Групп» Александра Чигиринского, которая в 2008 году решила снести его и построить на этом месте элитный жилой комплекс «Новая Сетунь». В компании сообщили, что в настоящее время планируется застроить освободившуюся землю многоквартирными домами, поскольку поселок находится в черте города и окружен современной многоэтажной застройкой, а земля в Москве дорогая. Правда, сроки реализации этого проекта пока неизвестны. Многие эксперты с тоской восприняли известие о грядущем сносе поселка. По информации директора по маркетингу RodexGroup Армена Маркосяна, эти планы отложены до 2011 года.
Вслед за «Перестройкой» компания Hines в конце 90-х годов построила в Москве в районе Химкинского водохранилища поселок «Покровские холмы», рассчитанный на 207 таунхаусов. Позже проект был продан за $200 млн компании AIG Lincoln. Кроме того, в Москве существует поселок Silver Place на 30 таунхаусов в Серебряном Бору. Большая часть квартир там сдается в аренду, но в последнее время на рынке появились и предложения о продаже.
Около десятка подобных проектов расположено в Подмосковье. Один из первых и самых известных арендных поселков – «Росинка», построенный группой бизнесменов на Пятницком шоссе еще в 1990 году. Большая часть территории отведена под арендные коттеджи, хотя некоторую часть домов девелопер продал.
«Сделано это было для повышения рентабельности и сокращения сроков окупаемости проекта», – поясняют в Rosinka International Group, которая занимается эксплуатацией поселка. В 2007 году компания начала строительство поселка «Ангелово» по соседству с «Росинкой». Правда, этот поселок предназначен не для сдачи в аренду, а для продажи. «Главная особенность арендных проектов – это необходимость больших капиталовложений в развитие, связанных с полной отделкой и меблировкой домов, строительством инфраструктуры, наймом дополнительного персонала для управления и обслуживания поселка. Поэтому проект «Ангелово» мы и решили продавать, несмотря на то, что спрос на арендные коттеджи в «Росинке» остается высоким», – говорят в пресс-службе Rosinka International Group.
Также коттеджи в аренду предлагаются в поселках «Спас-Каменка», «Никольская Слобода», «Сновидово», Le Meridien Moscow Country Club и прочих (см. таблицу). «Площади участков и домов в этих поселках разнятся довольно существенно, – говорит Таганов. – Предлагаются участки от 9 до 20 соток, дома – от 85 до 590 кв. м. Ставки аренды колеблются тоже в достаточно широких пределах: от 77 до 500 тыс. рублей в месяц». По данным эксперта, в поселке «Никольская Слобода» на Новорижском шоссе в аренду сдается 12 коттеджей, из которых на данный момент свободно лишь два, а минимальная стоимость аренды – 306 тыс. рублей в месяц. «В поселке «Спас-Каменка» можно арендовать домовладение за 150 тыс. рублей в месяц. В поселке «Росинка» цена на аренду коттеджа начинается от $4–5 до $10 тыс. В то же время цены на аренду таунхаусов в Москве начинаются от 15 тыс. евро и более», – делится сведениями Маркосян.

«Похоже, что российский рынок организованной аренды загородной недвижимости до сих пор находится в зачаточном состоянии, а те потребности в аренде, которые сейчас на рынке существуют, легко удовлетворяются частными предложениями в обычных поселках Москвы и Подмосковья», – говорит Маркосян. И развивать этот сегмент девелоперы не торопятся.
Рыков отмечает, что девелоперу всегда проще продать построенное жилье, чем сдавать его в аренду: «В качестве бизнеса сдача в аренду коттеджных поселков не очень-то и выгодна. Мало того что нужно построить, так еще ведь нужно всем этим грамотно управлять. Сроки окупаемости таких проектов слишком велики – не менее 7–8 лет».
«Потребность в таких проектах есть, однако сегмент развивается плохо, – сетует генеральный директор «Миэль – Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. – Связано это с низкой рентабельностью подобных поселков, которая находится на уровне всего около 12% годовых. Таким образом, срок окупаемости составляет 10–12 лет».
В нынешней тяжелой ситуации девелоперы не начинают новых проектов арендных поселков, несмотря на интерес к ним со стороны арендаторов. «В настоящее время новых проектов арендных поселков в Московском регионе не планируется. Это связано как со сроками окупаемости, так и с последствиями мирового финансового кризиса, которые делают подобные масштабные проекты труднореализуемыми, так как в этом случае не обойтись без банковского финансирования», – рассказывает Тейн.
По словам Яхонтова, большинство владельцев арендных поселков начали их продавать, и этот факт – прямое следствие кризиса. «Во-первых, были снижены арендные ставки, потому что аренда загородных домов упала в цене. Во-вторых, появилась конкуренция со стороны частных лиц, которые решили сдать дом и получить дополнительные средства во время кризиса, – говорит Яхонтов. – Кроме того, сокращение штатов в конце 2008 – начале 2009 года затронуло и потенциальную аудиторию арендных поселков, что привело еще и к снижению спроса на такие дома».
«Сейчас потребность удовлетворяется за счет так называемого рынка вторичной аренды, когда в аренду сдаются дома, купленные частными лицами, что делает развитие арендных поселков еще более невыгодным», – подтверждает Рыков.
Тем не менее потенциальных клиентов арендных поселков в Москве и Подмосковье достаточно. «Арендные поселки, расположенные в городе, рассчитаны, в основном, на сотрудников дипломатических ведомств и топ-менеджеров зарубежных компаний, а арендные поселки, расположенные в Подмосковье, – на российского потребителя. Обычно это молодые семьи с маленькими детьми, которые пока не определились с тем, нужен ли им собственный загородный дом, и снимают домовладения в данных поселках на протяжении двух-трех лет», – говорит Маркосян.
Яхонтов выделяет три группы людей, арендующих дома в коттеджных поселках. Во-первых, это служащие иностранных корпораций, в основном менеджмент, которым компания оплачивает проживание в пригороде. Во-вторых, это люди, желающие оценить перед покупкой загородной недвижимости, насколько удобно жить в таком доме. Третья и самая многочисленная категория – люди, проживающие в съемном жилье, но выбравшие пригород и коттедж, а не город и квартиру.
Спрос во всех этих категориях постепенно растет. «Так как спрос на арендные поселки есть, соответственно, сегмент можно считать перспективным для дальнейшего развития, – соглашается Тейн. – Другой вопрос в том, что после кризиса, когда рынок только восстанавливается, вряд ли какая-либо девелоперская компания будет заниматься реализацией проекта с продолжительным периодом окупаемости, также требующим привлечения банковского финансирования».
Ждать появления новых проектов арендных поселков в ближайшем будущем не стоит. «Сначала поднимется рынок продаж, и только затем начнется возрождение рынка арендных поселков», – резюмирует Яхонтов. А когда это случится, будет зависеть от общей экономической ситуации в стране и мире и состояния рынка недвижимости.
Источник: БН.ру от 02.08.2010