На запрос «участок без подряда» с областью поиска по датам с 1 января 2007 года по 30 июля 2008 года «Яндекс» выдает 85 тыс. ответов. Если сдвинуть диапазон дат на два года вперед (01.01.2009–30.07.2010), количество ответов увеличивается на порядок – 966 тыс. Две эти цифры очень точно характеризуют сегодняшнее состояние дел на земельном рынке Подмосковья.
Новая экономическая ситуация кардинально изменила рынок. Раньше более 30% сделок совершалось с инвестиционными целями, а приоритетными для девелопера были бизнес — и премиум-класс. Это был четкий «рынок продавца», а покупатель испытывал положительные эмоции от того, что успел купить дом с участком до очередного повышения цены. Сегодня и рынок загородной недвижимости стал «рынком покупателя», и сам покупатель изменился. Прежде всего, открылся целый поток предложения в экономичном сегменте, как следствие – люди получили возможность приобрести земельный участок по умеренной цене. Но эти люди и раньше не сорили деньгами, а в кризис и подавно, поэтому они подходят к оценке предложения и выбору участка очень щепетильно. Приобретая землю для себя и своих близких, они внимательно изучают множество деталей.
Изменилось и отношение людей к функциональности. Покупатели все чаще рассматривают дачу или загородный дом не только как место для отдыха или сезонное жилье, а как альтернативу московским квартирам. Кто-то покупает дома для родителей, кто-то выбирает Подмосковье не только местом для жизни, но и местом для работы, благо уровень развития современных технологий это позволяет. В западных странах количество «удаленных» работников уже достигает 10%.
В то же время, обретая комфорт и безопасность загородной жизни, люди не готовы бесконечно сидеть на своем участке, им хочется иметь на доступном расстоянии возможности для разнообразного досуга, активного отдыха, для них важны развитая инфраструктура и наличие социальных объектов. Расположение неподалеку центров отдыха (конноспортивных баз, пейнтбольных клубов, парков водного отдыха и горнолыжных центров) – дополнительный аргумент в пользу решения о приобретении.
Основная часть покупателей – социально активные люди. Они занимаются бизнесом, интересуются новостями, политикой, любят спорт и увлекательно проводят свободное время. Для этой части клиентов услуга широкополосного доступа в Интернет – обязательное условие, даже в поселках экономкласса.
Покупатель загородной недвижимости молодеет и становится все более мобильным, он высоко ценит свое время и не готов обрекать себя на часовые пробки. Его ожидания довольно высоки и в плане транспортной доступности загородного жилья, расположения, инженерной инфраструктуры. Предпочтение при выборе участка для жилья отдается поселкам с наименее загруженными трассами (Новорижское, Киевское, Минское шоссе).
Люди стали разборчивее. Для них важно, какие сроки ввода инженерных сетей гарантирует застройщик, когда появятся в поселке дороги. Клиенты не хотят оказаться заложниками долгостроя и многие годы жить на стройке.
Существенной для покупателя стала и юридическая составляющая сделки. Многие привлекают юристов и специалистов-строителей в качестве консультантов. Основные вопросы, которыми они при этом задаются, – гарантии по устройству инженерных сетей, чистота сделки и история приобретения земель. Юридически гарантии прописываются в договоре соинвестирования, где указываются и сроки сдачи в эксплуатацию инженерных сооружений и дорог. Учитывая это, застройщики стараются строить инженерные сети опережающими темпами. Когда клиенты видят, что стройка движется, им легче принять решение о покупке.
Если раньше люди приходили и покупали сразу, то теперь переговоры по сделке стали более продолжительными. Клиенты могут размышлять над приобретением от нескольких недель до нескольких месяцев. Многие покупатели бывают на стройплощадке несколько раз. Приедут, посмотрят, опять вернутся. В это время они проводят анализ альтернативных вариантов, смотрят динамику строительства на разных объектах. Покупатель стал более придирчив к деталям.
Еще одна характерная черта сделок последних двух лет – покупатель рассчитывает только на свои средства. В кризис спрос на ипотеку резко упал по понятным причинам. Да и сейчас ипотечные сделки редки. Ставки по ним больше ожидаемых – в среднем 13%. Если клиент покупает недорогой участок земли и хочет за него расплатиться раньше, чем через 30 лет, это приемлемо. В то же время для строительства коттеджа стоимостью от $1,5 млн. ставка достаточно высока. На мой взгляд, комфортными условиями по ипотеке можно считать 6–7%. Но при официальной инфляции в 11% это неправдоподобно, а значит, девелоперы будут искать другие пути к покупателю, и отмеченные выше тенденции приобретут еще большее значение. Пройдет пять лет – и поселки без хороших дорог, Интернета, без расположенных рядом объектов активного отдыха не будут пользоваться спросом, несмотря ни на какие пейзажи за окном.
Источник: БН.ру от 02.07.2010

Автор: Дмитрий Бадаев