Аналитика

Мода на клубные поселки появилась в конце прошлого века. И начиналось все с Рублевки. Там на небольшом участке земли возводили несколько домов, обносили их забором и выдавали за клубный поселок. Но год от года требования к этому виду загородного жилья ужесточались. Да и девелоперы увидели куда большие выгоды в строительстве мегапоселков. А некоторые эксперты даже стали высказывать мнение, что век клубных поселков заканчивается и этому формату грозит вымирание…

Хорошо забытое «Перепискино»

Интересно, что у современных клубных поселков имеются прототипы, причем отечественного производства. Например, поселения, которые сегодня принято называть стародачными, формировались на клубных принципах. Если говорить конкретнее — по профессиональным признакам. В одном месте дома строили для литераторов, в другом — для музыкантов, в третьем селились военачальники, партийные деятели, ученые, нефтяники. Так, Переделкино, где творили номенклатурные писатели, в шутку даже называли «Перепискино». На Николиной Горе и рядом с деревней Усово, что на Рублевке, дачи получали ученые. Снегири стали генеральской «базой». Но загородная жизнь советской элиты основывалась не только на профессиональных интересах. Жители также подбирались по социальному составу и даже уровню достатка.

Размер имеет значение

Сегодня по классификации экспертов клубным может считаться элитный коттеджный поселок, расположенный на Рублевском, Новорижском, Калужском или Дмитровском направлении, причем не далее 30 км от МКАД. «Территория такого объекта, как правило, не превышает 10 га, — добавляет Павел Трейвас, директор департамента реализации Villagio Estate. — Некоторые застройщики называют клубными поселки на 30–40 домовладений, что не совсем верно. Настоящий «клуб» не может насчитывать более 20 жилых строений». Самые яркие примеры можно увидеть на Рублевском шоссе: Эрмитаж Village (в нем всего 4 дома), Грин Таун и Ирбис (по 6 домов), Английский поселок (7), усадьба Никольское (8), Лебединое Озеро (11), усадьбы Усово (12), Верхнее Сареево (12). На Новой Риге: Экоэстейт Павловская слобода (6), Bosconi (11); на Калужском — FreeSki (12), LeVitan (21).

Помимо компактности и близости столицы к данному сегменту предъявляется и ряд других требований. Так, проект должен быть разработан известным зодчим или модной архитектурной мастерской. Разумеется, застройка выполняется в едином стиле. Поселок должен иметь центральные инженерные коммуникации, объекты инфраструктуры первостепенной важности, профессиональную и надежную систему безопасности, а управление осуществляют грамотные специалисты из опытной управляющей компании. При покупке дома все кандидаты на прописку должны пройти строгий «фейсконтроль». Но основной компонент такого поселка (как и вообще любого клуба) — объединение людей на основе общих интересов. А поскольку обеспеченных людей с одинаковыми увлечениями и образом жизни по определению много быть не может, то и количество домовладений в клубных поселках небольшое. Взять, к примеру, любителей спорта. Гольфисты, яхтсмены, биатлонисты, горнолыжники, скейтбордисты — из состоятельных представителей таких наберется по два-три десятка человек. Следовательно, незачем замахиваться и на масштабный проект.

«Например, наш клуб FreeSki ориентирован на людей, предпочитающих активный досуг, — говорит Алексей Пашигорев, директор по продажам компании Amdex Group. — На территории прилегающего лесного массива мы строим профессиональную трассу шириной 6 м и протяженностью 3,5 км для занятий лыжными видами спорта, с возможностью ее круглогодичного использования. Летом на ней можно будет кататься на роллерных лыжах и коньках, а также велосипедах, скейтах. Перепад высот до 25 м позволит обеспечить трассу всеми необходимыми подъемами, спусками и поворотами».

Впрочем, интересы «клубников» могут базироваться не только на каком-то виде спорта. В Подмосковье имеются поселки, где проживают исключительно бизнесмены, занятые в той или иной сфере деятельности, или почитатели какого-то определенного стиля в архитектуре. Например, в Барвихе Хиллс проживают любители хай-тек. Неповторимая архитектура и в Х-парке на Рублевке. Этот поселок помимо прочего известен высоким качеством оформления общественных территорий, что высоко оценили его жители. Словом, задача любого «клубного» девелопера — предложить потенциальным покупателям какой-то эксклюзив, ноу-хау. Но прежде важно правильно выявить категорию клиентов, на которых будет рассчитан поселок.

Главный объект

Подчеркнем, что далеко не все камерные поселки могут считаться клубными. Помимо перечисленных признаков на территории загородного объединения должен быть какой-то основной объект, своего рода место притяжения, где жители могли бы встречаться. Такой, например, как чайный домик в LeVitan. Чаще же всего в поселках, организованных на основе общих интересов, возводится club house — «клубный дом». А уж под его крышей можно открывать все что угодно — сигарную или винную комнаты, чайную, спортбар.

«Принимая во внимание тот факт, что в большинстве клубных поселков не более двух десятков домов, развивать обширную инфраструктуру на их территории не имеет смысла, — объясняет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. — Как для застройщика, так и для жителей наличие нескольких социально-общественных объектов — это лишние и, замечу, немалые расходы». Впрочем, если речь идет о загородном жилье для почитателей дорогих видов спорта, то специализированная инфраструктура, как, например, гольф-поле или лыжная трасса, более чем уместна. К таким объектам помимо упомянутого FreeSki можно причислить и клубный поселок Дрофа, где имеются спортивный комплекс и ресторан.

Правда, в последние два-три года на загородном рынке наметилась иная тенденция. Количество небольших клубных проектов сокращается. Зато застройщики с решительностью взялись за развитие мегакомплексов, таких как «Рублево-Архангельское», «Остров Барвиха», Agalarov Estate, «Миллениум парк» и др. Клиентов убеждают, что стоимость домовладения, идентичного клубному, в крупном загородном объединении дешевле. Нынешний покупатель умеет считать деньги, а потому не может не заметить всей выгоды проживания в мегапоселке, где выплаты за содержание парковой зоны, спорткомплекса, ресторана, магазинов и прочей инфраструктуры ложатся не на 10–20 домовладельцев, а как минимум семей на 200. При этом некоторые поселки, например на Дмитровском направлении, построены рядом со знаменитыми подмосковными лыжными или водными курортами, гольф-полями, что дает возможность их жителям заниматься любимым видом спорта.

Вымирание не грозит

Только на первичном загородном рынке доля клубных поселков составляет 10% от всех предложений. В основном они сосредоточены на Рублевке. А вот на северных и восточных направлениях «клубов» практически нет. «Если сравнивать Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, то на первом количество подобных объектов значительно выше, — отмечает Павел Трейвас. — На один клубный поселок, расположенный на Рублевском направлении, приходится три-четыре обычных, а на Новой Риге — шесть-семь. Этот факт объясняется довольно просто: освоение Новой Риги стало началом развития организованного загородного коттеджного строительства».

На данный момент на первичном и вторичном рынках загородного жилья в Подмосковье в общей сложности имеется около полусотни клубных поселков. А потому говорить о вымирании данного формата было бы ошибочно. Впрочем, особых преимуществ такие проекты не имеют. Обслуживание территорий общественного пользования (уборка улиц, ремонтные работы и пр.) выливается жителям в копеечку; слишком высоки затраты на проведение и обслуживание коммуникаций, содержание охраны. Словом, коммунальные платежи в некоторых клубах могут колебаться от 1 до 5 тыс. долл. в месяц в зависимости от площади приусадебного участка. В то же время общественная территория этих поселков в силу ограниченности земельного ресурса либо невелика, либо отсутствует вовсе.

Но самым большим недостатком, по мнению защитников мегапроектов, является отсутствие обширной инфраструктуры. Нынешний клиент, по их утверждению, предпочитает европейский тип поселка. Ведь городской человек (особенно житель мегаполиса) уже не может обходиться без объектов культурно-бытового обслуживания, современного сервиса. Камерные же поселки, как правило, ограничиваются лишь одним клубным домом. К тому же большинство владельцев дорогой загородной недвижимости высказываются против того, чтобы их дети жили в замкнутом пространстве — ведь тогда они будут ограничены в общении и развитии.

И все же представители управляющих компаний, в ведении которых находятся клубные поселки, приводят немало доводов в их защиту. «Любой современный масштабный проект — это в первую очередь привлечение огромных заемных средств, — утверждает А. Пашигорев. — Клубы же в большинстве своем строят за счет собственных ресурсов и на основе определенной продажной динамики». В самом деле, возводить клубные поселки девелоперу очень выгодно. Профинансировать строительство 10–20 домов гораздо легче, чем найти средства на две сотни объектов того же класса.

Имеются и другие, не менее веские, аргументы в пользу клубных поселков. Настоящий клуб — товар штучный, и это его главное преимущество перед крупными объектами. Кроме того, жители маленького поселка близко знакомы друг с другом и дружат семьями многие годы. Даже продажи домов здесь зачастую проходят в закрытом режиме, на основе рекомендаций. И именно интересами жителей продиктовано обычно решение о создании уникальной инфраструктуры. Наконец, всегда найдутся те, кто предпочитает жить в тихом месте.

«Примеры строительства новых клубных поселков на Рублево-Успенском направлении говорят о том, что этому загородному формату вряд ли что-то угрожает, — подводит итог М. Литинецкая. — К тому же мегапоселок в силу своих размеров не всегда отвечает всем требованиям элитности загородного жилья. Тогда как у небольшого объекта шансов попасть в верхний ценовой сегмент гораздо больше».

«На каждый товар есть свой купец, — постаралась объединить все за и против генеральный директор компании TWEED И. Могилатова. — Маленький строить поселок или большой — порой это зависит не столько от желания девелопера, сколько от размера землеотвода. И поэтому, если имеются скромные наделы, будут создаваться клубные поселки».

Источник: Недвижимость & Цены от 23.02.09.