Главной тенденцией первой половины 2011 года стало активное сокращение количества сделок с участками без подряда, при том, что предложение в данном сегменте остается все еще разнообразным. «Интересную динамику продаж участки без подряда показывают лишь в поселках с хорошей репутацией и у известных девелоперов, где покупателям понятно, что никаких проблем с коммуникациями, документами и т.п. у них не возникнет, — комментирует Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty . — Как пример такого поселка можно привести проект «Новорижский». В поселках же, которые расположены в 60 и более километрах от МКАД, продажи идут слабо. Заметно, как для активизации продаж у них снижается цена, причем многие из них в борьбе за покупателя вступили в жесткую ценовую конкуренцию друг с другом. Так, средняя стоимость сотки в поселках, вышедших на рынок в 2011 году, составляет чуть более $6 тыс. Для сравнения: этот показатель в 1 квартале 2010 года составлял $7300».
Структура спроса не претерпела каких-то кардинальных изменений: по-прежнему самым востребованным форматом остаются дома в диапазоне до $500 тыс. Тем не менее, основополагающим фактором для сегодняшнего покупателя является не столько цена, сколько соотношение цены и качества объекта.
Наибольшим интересом у потенциальных покупателей высокобюджетной недвижимости (от $1млн.) по-прежнему пользовались поселки на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе. Эти два направления сконцентрировали на себе более 50% спроса в бизнес- и премиум-классе. Наибольшее количество сделок (55%) с недвижимостью бизнес- и премиум-класса было зафиксировано в радиусе 15-30 км от МКАД.
Кроме того стоит отметить, что в высокобюджетном сегменте доля спроса на объекты, стоимостью свыше $5 млн., существенно возросла и составила более 20%. Так, по результатам 1 половины 2010 года этот показатель не превышал 7%.
Предложение
По итогам периода на рынок вышло порядка 60 новых коттеджных поселков, при этом общий объем предложения составил более 700 проектов. Первое полугодие внесло существенные коррективы в имеющееся предложение. Так, ряд девелоперских компаний объявили о выводе на рынок своих новых загородных проектов. Интересным событием стал выход первого по прошествии кризиса проекта премиум-класса «Лесная симфония» от компании «Масштаб». Проект расположен в 5 км от МКАД по Калужскому направлению. Компания «Multigroup Development» заявила о запуске нового проекта «На семи островах». Поселок будет расположен в Дмитровском районе, в 50 км от МКАД, на берегу канала им. Москвы. Отдельно стоит отметить выход поселка бизнес-класса «Павловы Озера», реализуемого девелоперской компанией МГК «ИТЕРА». Минимальная цена на домовладение в проекте, расположенного в 20 км от МКАД по Новорижскому шоссе, начинается от 7,9 млн. рублей (коттедж 150 кв. м, участок 6 соток).
Невероятно, но факт: Рублево-Успенское шоссе в 1 половине 2011 года обогнало Новорижское и является лидером в структуре предложения бизнес- и премиум-класса. Так, на сегодняшний день 24% от общего объема предложения сконцентрировано именно там. Новорижское шоссе занимает вторую строчку: здесь расположено 19% поселков высшего ценового сегмента. На третьем месте – Калужское шоссе с 15% предложения.
Что не может не радовать: антикризисный вариант загородной недвижимости – участки без подряда – стремительно теряют свою популярность. Как и в 1 половине 2010 года, 90% нового предложения представлено поселками без подряда. Однако, если в прошлом году за первые полгода их вышло около 60, то в этом году – всего 27. «Сокращение предложения более чем в два раза свидетельствует о том, что подобные «проекты» становятся не интересны не только девелоперу, но и конечному покупателю.
Разумеется, рано говорить о полном исчезновении данного формата недвижимости. Недорогие поселки без подряда с нарезкой по 10-8, а то и 6 соток, продолжают появляться, но перелом двухлетнего тренда налицо», — уточнил Дмитрий Цветков.
Цена
В первом полугодии 2011 года на рынке загородной недвижимости наблюдалась ценовая стагнация. «Какого-то кардинального изменения цены в течение первой половины года аналитиками компании зафиксировано не было, — уточняет Дмитрий Цветков. — Так, если по итогам 2 половины 2010 года средняя стоимость кв. м в бизнес-классе была зарегистрирована в размере $4500, то за полгода 2011 года она выросла чуть более чем на 2% и составила $4600. Стабильны цены и в премиум сегменте: прирост составил около 1,5%».