Там, где предусмотрена только земля без подряда, или в поселках со смешанной концепцией?
В структуре рынка участков без подряда Подмосковья можно выделить 2 большие категории организованных поселков: объекты, где реализуются только участки без подряда, и поселки со смешанной концепцией. Во втором случае имеются в виду поселки, где помимо участков без подряда предлагаются коттеджи или участки с подрядом.
В кризисный период многим ленд-девелоперам пришлось переориентироваться на создание поселков с участками без подряда. Это стало вынужденной мерой вследствие ухудшения условий кредитования и сокращения платежеспособности покупателей. Одним из вариантов стал пересмотр уже застраивающихся поселков в пользу создания смешанной концепции, включающей участки без подряда. Это позволило сократить расходы на реализацию проекта, а также обеспечить продажи в поселке, т.к. в тот период произошло смещение спроса в сторону участков без подряда.
Примечательно, что, несмотря на улучшение рыночной ситуации, соотношение поселков с участками без подряда и поселков со смешанной концепцией сохранилось на уровне 2009 года: 51% против 49%, соответственно. Об этом свидетельствуют результаты маркетинговых исследований.
Что касается качественных характеристик, в объектах, где продается только земля без подряда, средняя площадь участков заметно меньше, чем в поселках смешанного типа. Во 2 квартале 2010 года эти показатели составили около 15,5 сот. и 18,5 сот, соответственно.
При этом, за последние полгода средний размер предлагаемых участков без подряда уменьшился во всех типах поселков. Это свидетельствует о том, что девелоперы продолжают создавать более доступное предложение на земельном рынке Подмосковья. Ведь при сокращении площади участка снижается и его общая стоимость.
Что касается уровня цен в рассматриваемых категориях объектов, то, в среднем, 1 сотка земли в поселках, где реализуются только участки без подряда, во 2 квартале 2010 года стоила около 188 тыс. руб. Это на 42% дешевле, чем в объектах со смешанной концепцией. Столь высокая разница в цене объясняется, в основном, двумя причинами. Во-первых, многие поселки первого типа расположены на большой удаленности от Москвы, где земля намного дешевле. А во-вторых, в объектах со смешанной концепцией цена сотки без подряда, как правило, включает в себя стоимость подведения коммуникаций к участку. В поселках, где предлагается только земля без подряда, зачастую это не предусмотрено: девелоперы сознательно не увеличивают издержки на создание поселка, т.к. это позволяет снизить стоимость продажи участков и привлечь больше покупателей.
Необходимо отметить, что в последние полгода на рынке наблюдалась отрицательная коррекция цен на участки без подряда. Средняя стоимость сотки земли без подряда в поселках со смешанной концепцией снизилась почти на 18%. В поселках, где предусмотрены только участки без подряда, коррекция составила 13%. Причина заключается в том, что изначально поселки с участками без подряда создавались как более экономичное предложение на загородном рынке. Вот почему они не были так сильно переоценены, как земля в поселках со смешанной концепцией, где, во-первых, часть участков была уже застроена, а во-вторых, сложился определенный социальный состав покупателей.
Таким образом, выбирая себе участок в поселке со смешанной концепцией застройки, покупатель, безусловно, потратит гораздо больше денег, чем если купит землю в поселке только с участками без подряда. Если цена сотки в первом случае дороже примерно на 42% (1,7 раза), как указано выше, то общая стоимость участка – в 2 раза. Так, земельный надел средней площади в поселках со смешанной концепцией сегодня стоит порядка 6 млн. руб. против 3 млн. руб. в объектах, где продаются только участки без подряда.
Однако следует принять во внимание, что степень готовности участков к строительству домов в поселках со смешанной концепцией, как правило, выше, нежели в поселках, где предусмотрена только земля без подряда.
Кроме того, в большинстве случаев смешанные поселки расположены гораздо ближе к Москве и имеют лучшие характеристики с точки зрения транспортной доступности и инфраструктуры. Отсюда разница в цене. Главное, что покупателю есть из чего выбрать.
Источник: Аналитический центр irn.ru