Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает следить за актуальными тенденциями на загородном рынке Московского региона. В предыдущих статьях уже было отмечено, что по итогам прошедшего года отмечается небольшое снижение объемов предложения в сегменте поселков таунхаусов, где общее количество объектов уменьшилось примерно на 5%. При этом, как показывают результаты «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 гг.», на 5% снизилась и доля рынка традиционно престижных направлений. Если в 3 квартале 2008 года на данных шоссе было представлено почти 80,5% объектов от общего числа поселков таунхаусов, то в 3 квартале текущего года этот показатель составил 75,5% (или 77 объектов). Дело в том, что из 19 поселков, ушедших с рынка за прошедший год, только один был расположен на менее престижном Ярославском направлении. При этом на продажу вышло всего 9 новых объектов, относящихся к дорогим шоссе.
Напомним, что исторически к традиционно престижным принято относить западные направления (Ильинское, Минское, Можайское, а также Рублево-Успенское), северо-западные (Волоколамское, Ленинградское, Новорижское и Пятницкое шоссе), северные (Алтуфьевское, Дмитровское, Рогачевское шоссе), а также юго-западные направления — Калужское и Киевское.
Естественно, что на фоне уменьшения объема предложения таунхаусов на дорогих шоссе, выросло число поселков на менее престижных направлениях, доля рынка которых по итогам 3 квартала 2009 года составила 24,5% или 25 поселков. К данной категории относятся объекты, расположенные на Горьковском и Щелковском направлениях (Восток), Ярославском (Северо-Восток), Егорьевском и Новорязанском шоссе (Юго-Восток), а также на южных направлениях – Варшавском, Каширском, Симферопольском.
Интересно, что по отдельным шоссе заметного изменения объемов предложения таунхаусов не наблюдается. Так, отрицательная динамика в разрезе направлений не превышает 2,5%, при этом она характерна только для традиционно престижных шоссе. По мнению www.irn.ru, это связано с тем, что в 3 квартале 2008 года наибольшее число ликвидных (востребованных рынком) поселков как раз приходилось на сегмент традиционно престижных направлений. А именно такие объекты первыми были распроданы в сложившихся условиях рынка. При этом на большей части менее престижных шоссе зафиксирована стагнация количества реализуемых поселков. Исключением здесь являются восточные направления, где число объектов за рассматриваемый период выросло примерно на 3%.
Теперь остановимся подробнее на изменениях в структуре предложения на рынке таунхаусов. Так, по данным маркетингового исследования, в поселках, расположенных на традиционно престижных шоссе, отмечается увеличение среднего числа квартир-секций примерно на 8,5%: с 99 домовладений осенью прошлого года до 107 домовладений в сентябре 2009 года. При этом значительный рост данного показателя характерен для столичных микрорайонов таунхаусов (примерно на 29%), в результате чего московские объекты стали самыми густонаселенными в данном сегменте. Также среднее число квартир-секций заметно выросло в поселках на северных и юго-западных шоссе – на 20% и 27%, соответственно.
Что касается менее престижных шоссе, то здесь наблюдается обратная тенденция к сокращению числа потенциальных жителей поселков, поскольку уменьшается количество квартир-секций в реализуемых объектах. Так, за последний год данный показатель по недорогим направлениям снизился примерно на 3% и в 3 квартале 2009 года в таких поселках, в среднем, 81 домовладение. Особенно выделяются южные шоссе, где за рассматриваемый период почти на 19% уменьшилось количество таунхаусов в поселках: со 109 до 88 квартир-секций.
Отметим, что на фоне снижения числа домовладений в поселках на менее престижных направлениях растет площадь земельных участков. Так, за последний год средний участок земли, прилагаемой к домовладениям, вырос примерно на 14,5% и по итогам 3 квартала 2009 года составил почти 4 сот. вместо 3,5 сот. в 3 квартале прошлого года. Если говорить об отдельных направлениях в данной категории поселков таунхаусов, то наибольшую положительную динамику показали юго-восточные направления (Егорьевское и Новорязанское шоссе), где средняя площадь участков земли выросла почти на 21%.
Одновременно с этим, по данным регулярного мониторинга рынка таунхаусов, в поселках на традиционно престижных направлениях площадь предлагаемых участков земли, в среднем, не изменилась, оставшись в 3 квартале на уровне 3,5 сот. Однако в разрезе отдельных направлений отмечаются довольно большие различия. В частности, заметно снизились размеры земельных участков в северных поселках таунхаусов – с 3,4 сот. в 3 квартале 2008 года до 1,9 сот. в 3 квартале текущего, то есть почти в 2 раза. Более подробный анализ объектов, расположенных на данных шоссе, показывает, что изменение качественных характеристик предложения объясняется увеличением доли поселков, в которых концепцией проекта не предусмотрены участки земли к таунхаусам.
Если динамика площади индивидуальных земельных участков в рассматриваемых категориях поселков за прошедший год оказалась различной, то по средним размерам строящихся таунхаусов изменения фактически отсутствуют. Так, по данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 гг.», средняя площадь квартир-секций на традиционно престижных шоссе в сентябре текущего года уменьшилась всего на 2% по сравнению с 3 кварталом 2008 года и составляет теперь около 239 кв.м. А на недорогих направлениях средний размер предлагаемых сегодня таунхаусов равен 217 кв.м., что на 1,2% меньше, чем показатель годичной давности.
Отметим также, что наибольшее снижение площади домовладений в разрезе отдельных направлений характерно для Юго-Запада – примерно на 14%. В основном это связано с увеличением объемов экономичного предложения таунхаусов на Киевском шоссе. Об этом косвенно свидетельствует и тот факт, что поселки на Киевском и Калужском направлениях стали заметно более населенными, о чем было упомянуто выше.
Таким образом, данные Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» указывают на то, что рынок таунхаусов в разрезе традиционно престижных и менее престижных направлений отреагировал на ухудшение экономических условий аналогично сегменту коттеджных поселков. В частности, на рынке таунхаусов снизилась доля традиционно престижных направлений на фоне роста объемов предложения на недорогих шоссе. Кроме того, наблюдается тенденция к укрупнению поселков, расположенных на традиционно престижных направлениях, – за последний год здесь заметно выросло среднее количество домовладений в объектах. На фоне этого в поселках на менее престижных шоссе отмечается заметное увеличение размеров предлагаемых участков земли, что, естественно, привело к снижению числа квартир-секций в таких поселках, а также стагнация показателя площади домовладений.
Другими словами, основная тенденция на рынке таунхаусов на традиционно престижных направлениях связана с увеличением доли экономичного предложения. Таким способом застройщики, скорее всего, стремятся к сохранению определенного уровня спроса на объекты, расположенные на самых дорогих шоссе. При этом качественные характеристики поселков на менее престижных направлениях после кризиса даже улучшились.
В последующих статьях Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» рассмотрит вопрос о том, как повлияло изменение объемов и структуры предложения различных категорий поселков таунхаусов на динамику цен. Однако более подробную информацию об актуальных тенденциях развития разных сегментов загородного жилья в сложившихся условиях, а также рекомендации по решению сложных индивидуальных задач в области недвижимости Аналитический центр ИРН предоставляет в рамках консалтинговых услуг.
